起价不低，溢价不高，稳字当头！| 2019年杭州土地第一拍

去年杭州土拍金额2400.8亿元，全国第一。共成交地块210宗。其中成交宅地（含商住）10宗，总建筑面积1201.1万方，出让金2003.2亿元，占总金额的83.4%。

很明显住宅占据了全年土地出让金的大头。

今天是杭州2019年首场土拍，主城区出让宅地两宗、商地两宗。

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PART 1

两宗宅地分别位于城东笕桥板块和市中心大关板块。而两宗商地则位于滨江和笕桥两个板块。下表是四块地的主要指标。

下面这张图是今天四个地块的地理位置标注。

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PART 2

老规矩，我们只关注宅地，两地块的具体情况介绍如下：

1、杭政储出[2018]45号，即江干区笕桥生态公园单元R21-1地块。

地块东至规划庄河路，南至笕桥生态公园单元R24-3地块公园绿地地块，西至黎明社区，北至规划草庄路。

出让面积33079㎡，容积率2.2，建筑面积72773.8㎡，起价154427万元，起始楼面价21220元/㎡。

地块用途为住宅（设配套公建）用地，需配建10%公共租赁房。建筑密度不大于28%，绿地率不小于30%，建筑限高50米。

经过18轮报价，竞买人甘肃建总置业发展有限公司以171427万元总价竞得，楼面价23556元/平方米，溢价率11.01%。

2、杭政储出[2018]46号，即拱墅区大关单元GS0502-09地块。

地块位于拱墅区大关单元，东至规划道路，南至规划香积寺路，西至红建河绿化，北至规划道路。

地块出让面积26579㎡，容积率2.5，建筑面积66447.5㎡，起价169056万元，起始楼面价25442元/㎡。

地块用途为住宅（设配套公建）用地，需配建10%公共租赁房。建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%，建筑限高80米。

经过22轮报价，竞买人杭州金余商务信息咨询有限公司（金翰）以203056万元总价竞得，楼面价30559元/平方米，溢价率20.11%。

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PART 3

笕桥生态公园是一个全新的规划单元，首次公示于2017年11月20日，是一个以现代农业、休闲旅游、配套齐全的生活居住为主要功能的单元。

上一次该区块出让宅地是2018年1月19日，杭政储出[2017]88号笕桥生态公园单元R21-4宅地块，起始楼面价为20715元/㎡。

对比本次的起价21220元/㎡，我们可以发现起价涨了505元/㎡。

那一次最终龙湖以总价35.8亿元竞得，楼面价31154元/㎡、溢价率50.4%。也就是现在在售的龙湖璟城府。

下图就是两个地块的位置和参数比较。

周边其他地块分布情况。

本来以为龙湖会补仓，没想到被外来的房企拿了。龙湖31154元/㎡的拿地价和今天甘肃建总置业23556元/㎡的价格比，地价要贵7598元/㎡。

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PART 4

大关地块距离武林广场仅3.4公里，距离京杭大运河500米。北面为远洋大商务区，远洋乐堤港、绿地中央广场与地块相距约600米。

卖鱼桥小学与地块相距仅300米，卖鱼桥小学学区对于这个项目来说似乎垂手可得。

周边最近一次土地出让是在2018年1月8日。杭政储出[2017]75号湖墅单元GS0201-R B-25地块，出让面积14684㎡，容积率2.2，起始楼面价为25360元/㎡。

对比本次的起价25442元/㎡，仅高了82元/㎡。

那一次最终成交总价为10.2亿元，楼面价31551元/㎡，成交总价101925万元，溢价率24.40%。竞得单位为融信。

这个项目还没有开售，案名暂时定位融信远洋厘望NEO1。

今天30559元/㎡的价格比之前融信那块地的31551元/㎡便宜了992元/㎡，两块地同样需要配建10%公租房。

而周边2公里范围内，九龙仓三塘地块楼面价为36453元/㎡，自持25%。大家地块楼面价36556元/㎡，自持5%，也要配建10%公租房。

从价格看，还是有一定相差的，但那些都是市场最火热时候拍下的地。回过头来看，目前虽然有回落，但实际金额还是在3万之上，算上配建部分，其实也不低了。

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PART 5

2017年杭州的土地出让金列全国第二，2018年则是全国第一。

从去年开始，土地的起价是明显的上扬。我想政府这么做不外乎两点原因。

1、希望能卖出更好的保底价。

2、通过提高起价，来给控制市场热度。

而事实上，效果非常好。去年年中的时候，杭州整个楼市的降温就是从土地出让市场开始的。

我当时曾说过，政府给的起始价，其实就是政府希望达到的预期价格。只要成交，就能完成土地拍卖任务。至于开发商非要抢夺多交的钱，应该就是意外的收入了。

这种充满智慧的做法，一直是杭州所擅长的。

地能卖出去，不要流拍，实际收到的土地出让金够用就行。什么地王之类的名声千万不要有，那些都是虚的，引起大家关注不如闷声不响发财。

毕竟亚运会和地铁、城际轨道建设都等着这些资金呢。

正因为如此，只要有开发商拿地，哪怕起价成交零溢价，其实并不是什么大事情，完全说明开发商看好杭州后市，也就意味着杭州房价将会平稳，很难有明显下降。

如果经常出现流拍，那将导致预期的改变。

目前看来，2019年的土地第一拍，延续了去年调控背景下的风格，起价不低，溢价不高，稳字当头！

这可能也就是2019年杭州的主基调吧！

所以说观察土拍是判断市场走向的一个好方法。

文中部分图片来自好地网、透明售房网、浙报地产传媒研究院、新浪乐居

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